×

منوی بالا

منوی اصلی

دسترسی سریع

اخبار سایت

خبر روز

امروز : چهارشنبه, ۲۲ آبان , ۱۳۹۸  .::.   برابر با : Wednesday, 13 November , 2019

تبدیل رهن و اجاره ، چگونه مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کنیم؟ / تبدیل اجاره و رهن

۱۷۰ میلیون پولِ‌پیش، ماهی ۳ میلیون تومان اجاره، چند تومان رهن کامل می‌شود؟ یا مثلا اگر بخواهید ماهی یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره دهید، چقدر پول‌ِپیش افزایش پیدا می‌کند؟

چگونه مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کنیم؟ تبدیل اجاره و رهنبرای اجاره یا رهن باید چه مقدار پرداخت کرد؟

تغییرات اجاره‌بها

مهم‌ترین مسئله‌ای که هرساله در موعد اجاره‌ی خانه ذهن صاحب‌خانه‌ها و مستأجران را به خود مشغول می‌کند، تغییرات اجاره‌بها است. در بعضی موارد، صاحب‌خانه‌ها پولِ‌پیش را تغییر می‌دهند و در بعضی موارد، مبلغ اجاره را. بسیاری از مواقع نیز ممکن است هم پول‌پیش و هم اجاره‌بها افزایش پیدا کند. در این میان، بسیاری از مستأجران سعی می‌کنند با تبدیل مبلغ رهن یا اجاره به یکدیگر شرایط را طوری تغییر دهند که از پسِ پرداخت مبلغ درخواستی صاحب‌خانه بربیایند. به‌طور مثال، ممکن است مستأجری ترجیح دهد پولِ‌پیش خانه را به‌عنوان سرمایه‌ی کاری استفاده کند و درعوض اجاره بیشتری بپردازد؛ در‌حالی‌که برای مستأجری که کارمند است، پرداخت اجاره‌ی کمتر و پولِ‌پیش بیشتر گزینه‌ی مناسب‌تری است. مستأجران و صاحب‌خانه‌ها در چنین شرایطی باید محاسبه کنند چقدر مبلغ رهن معادل چقدر اجاره‌بها می‌شود؛ بنابراین، به معیاری برای تبدیل رهن به اجاره و برعکس نیاز دارند.

 

بیشتر بدانید  تصرف حریم رودخانه‌های کهگیلویه بویراحمد در مناطق مختلف استان

 

نکاتیکه قبل از تبدیل رهن به اجاره و برعکس باید بدانید

برای شروع باید بدانید قیمت اجاره براساس یک‌چهارم تا یک‌ششم قیمت خانه محاسبه می‌شود. این عدد درصورت نوسازبودن خانه حدود یک‌چهارم و هرچه از عمر ساختمان گذشته باشد، به یک‌ششم نزدیک‌تر خواهد شد. فرمول آن نیز بدین‌صورت است که باید متراژ را ضربدر قیمت خانه و آن را بر ۴ یا ۶ تقسیم کنید (یک‌چهارم درصورت نوساز‌بودن و یک‌ششم درصورت چند سال ساخت بودن). به این روش می‌توان رهن کامل خانه را محاسبه کرد.

قاعده یک‌میلیون تومان رهن ۳۰ هزار تومان اجاره

معیار عرفی تبدیل رهن به اجاره که سال‌ها است فقط در بازار اجاره به‌کار می‌رود، همین «معیار یک‌میلیون تومان رهن ۳۰ هزار تومان» اجاره است؛ یعنی هر یک‌میلیون تومان پول رهن، معادل ۳۰ هزار تومان اجاره‌بهای ماهیانه است. برای مثال، اگر شخصی قصد اجاره خانه در محله سازمان برنامه را داشته باشد که مبلغ رهن و اجاره آن به ترتیب ۸۰ میلیون تومان و دومیلیون و ۸۰۰ هزار تومان باشد و تنها ۵۰ میلیون برای رهن کنار گذاشته باشد، باید تفاوت این دو مقدار را که ۳۰ میلیون تومان می‌شود، به مبلغ اجاره ماهیانه خود اضافه کند. با قاعده «یک‌میلیون تومان ۳۰ هزار تومان» مقدار معادل ۹۰۰ هزار تومان خواهد بود که با اضافه‌کردن آن به دومیلیون و ۸۰۰ هزار تومان اجاره‌ی قبلی، باید مبلغی درحدود سه‌میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اجاره ماهیانه پرداخت کنید.

عوامل مؤثر بر تبدیل رهن به اجاره و برعکس

گاهی اوقات پاسخ به این پرسش که «برای اجاره یا رهن باید چه مقدار پرداخت کرد؟» و اینکه بخواهید هریک را به دیگری تبدیل کنید، مشکل‌ساز و پیچیده خواهد شد. دلیل این پیچیدگی آن است که قاعده‌ی هریک میلیون تومان ۳۰ هزار تومان قاعده‌ای عرفی است؛ بنابراین، عوامل مختلفی می‌تواند بر آن تأثیرگذار باشد. درواقع، همیشه هم این طور نیست که تبدیل رهن به اجاره با این قاعده انجام شود. مسائل مختلفی مانند محله، متراژ و عمر ساختمان و نرخ تبدیل رهن به اجاره در محله و خانه‌های مشابه تأثیر بسیار زیادی بر تبدیل رهن به اجاره می‌گذارد. برای مثال، نرخ تبدیل خانه‌ی نوساز با خانه‌ی چند سال ساخت متفاوت است؛

تبدیل رهن به اجاره آدرس

همان‌طورکه گفتیم، نرخ محله‌های مختلف در مناطق گوناگون ممکن است کمی کمتر یا بیشتر از نرخ کلی تبدیل رهن به اجاره باشد. همچنین، براساس شرایط نیز تغییرات بسیاری در نرخ معاملات مشاهده می‌شود که می‌توانند به‌دلیل عواملی چون نوسان قیمت خانه و نرخ سود بانکی باشند.

چگونه مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کنیم؟ تبدیل اجاره و رهن

روش متداول برای محاسبه و تبدیل رهن و اجاره چگونه است ؟

برای روشن تر شدن این موضوع به یک مثال اشاره می کنیم. :

یکی از مواردی که باید در نظر داشت، تغییرات سود بانکی است. پایین آمدن سود بانکی می‌تواند تغییراتی در مبلغ رهن و اجاره ایجاد کند که همین موضوع روش دومی برای محاسبه رهن و اجاره ایجاد کرده است.

فرض کنید خانه ای ۶۰ متری در تهران با سن ساخت ۱۰سال برای رهن کامل وجود دارد که قیمت هر متر مربع آن، معادل ۵ میلیون تومان است. برای این که بفهمیم رهن کامل این خانه چقدر است، باید یک شش قیمت کل خانه را که از ضرب متراژ در قیمت هر متر مربع آن به دست آمده،در نظر بگیریم. رهن کامل این ملک، معادل یک ششم مبلغ ۳۰۰ میلیون، یعنی قیمت کل ملک را در نظر می گیریم که معادل ۵۰ میلیون تومان است. برای تبدیل این رهن به رهن و اجاره، می توان به ازای هر ۱ میلیون تومان مبلغ ۳۰ هزارتومان در نظر گرفت. به طور مثال اگر بخواهیم ملک بالا را با ۲۰ میلیون تومان رهن کنیم، باید ۶۰۰ هزار تومان به عنوان اجاره پرداخت کنیم.

 

تخمین رهن کامل

بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، رهن کامل یک خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه محاسبه می‌شود. اگر خانه‌ نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک ششم نزدیک می‎شود. اگر خانه نوساز باشد ممکن است مبلغ رهن برابر با یک چهارم قیمت خانه نیز در نظر گرفته ‌شود.

مثلا فرض کنید خانه‌ای ۱۰۰ متری و نوساز در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری ۳ میلیون تومان است. بنابراین رهن کامل آن حدودا ۷۵ میلیون تومان می‌شود. ۷۵=۴/(۳*۱۰۰)

حالا اگر عمر آن خانه مثلا حدود ۱۰ سال باشد، رهن کاملش ۵۰ میلیون می‌شود. ۵۰=۶/(۳*۱۰۰)

 

عرف بازار برای محاسبه رهن و اجاره

در بسیاری از موارد مالکان تمایل ندارند که خانه‌شان را رهن کامل بدهند و مدل رهن + اجاره را بیشتر می‌پسندند. اما از کجا بفهمیم اجاره و رهنی که مالک پیشنهاد کرده منصفانه است؟ روش متداول برای محاسبه رهن و اجاره چیست؟

برای تبدیل رهن و اجاره در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود و یا به ازای هر ۱۰ میلیون تومان از مبلغ رهن ۳۰۰ هزار تومان اجاره پرداخت شود.

این عدد معمولا در اکثر مناطق یکسان است و مالکین و مستاجرین می‌توانند میلغ اجاره خانه را از طریق این روش تخمین بزنند.

برای مثال در نمونه‌ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد خانه را اجاره‌ کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا باید ماهیانه ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره بپردازد. ۲۲۵۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰ * ۷۵

اما اگر مستاجر قصد داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد باید مقدار ما‌به‌تفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند.

برای روشن شدن قضیه باز هم به مثال قبل بر‌می‌گردیم. فرض کنید مشتری بخواهد ۲۵ میلیون تومان بابت رهن بپردازد.

مابه‌تفاوت ۲۵ میلیون با ۷۵ میلیون (رهن کامل خانه)، ۵۰ میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان به اجاره تبدیل کرد.

در نتیجه اجاره‌ ماهیانه‌ مشتری یک میلیون و پانصد هزار تومان می‌شود (۱۵۰۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰ * ۵۰ ).

به این ترتیب می‌توان فهمید اجاره‌ پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این مثال مالک پیشنهاد ۲۵ میلیون رهن و ماهانه ۲ میلیون تومان اجاره را مطرح کرده باشد، با توجه به اختلاف مبلغ پیشنهادی با عرف بازار می‌توان کمی سر قیمت چانه زد.

 

بیشتر بدانید  سامانه ثبت حقوق مدیران واظهارات متفاوت وزیر اقتصاد و رئیس سازمان استخدامی

 

چند نکته در محاسبه رهن و اجاره خانه و تبدیل آن‌ها به همدیگر

@مبلغ یک میلیون تومان رهن و به ازای آن ۳۰ هزار اجاره هر چند عرف کلی بازار است اما ممکن است این نرخ در مناطق و شهر‌های مختلف تغییر کند.
@برای محاسبه قیمت رهن کامل مبلغ کل آپارتمان را بر عددی بین بازه ۴ تا ۶ بسته به نوساز بودن یا تعداد سالی که آپارتمان احداث شده تقسیم می‌کنیم.
@براساس منطقه و امکانات مورد نظر عوامل متعددی برای قیمت رهن هر متر مربع از یک واحد مسکونی مطالبه می‌شود، مثلا در مناطق مرفه‌تر بیشتر امکانات مورد نظر مستاجران قرار می‌گیرد و ممکن به ازای هر متر مربع گاهی تا حدود ۷ میلیون تومان رهن در خواست شود.

چند نکته‌ مهم در تبدیل رهن و اجاره

#هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است، اما باید به این توجه داشته باشید که ممکن است این نسبت‌ها منطقه به منطقه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا ممکن است در محله‌های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان، هر یک میلیون ۳۵ هزار تومان باشد.
#نکته‌ بعد این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند مالک با توجه به اینکه سود بانکی دریافتی‌اش از خواباندن پول رهن در بانک بیشتر می‌شود، می‌تواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر در نظر بگیرد. بنابراین افزایش یا کاهش سود بانکی بر افزایش یا کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره تاثیرگذار است.
#در پایان مدنظر داشته باشید گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه‌ عرف بازار کم نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه‌ای است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.

نتیجه گیری :

#برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه باید قیمت هر متر مربع از آن ملک را در متراژ خانه ضرب کرد و سپس با توجه به سن بنا قیمت کل ملک را تقسیم بر ۴ یا ۶ نمود.
#برای تبدیل بخشی از رهن به اجاره باید مبلغ رهن قابل تبدیل را تقسیم بر ۱ میلیون تومان کرد و نتیجه را در ۳۰ هزار تومان ضرب نمود.
#بسته به میزان سود بانکی و شرایط خانه و منطقه ممکن است نحوه محاسبه رهن و اجاره که در عرف معمول است مد نظر قرار نگیرد و این مورد در همه جا صدق نکند.

 

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.